Vorig jaar zomer heeft Steadion te kennen gegeven een wooncomplex aan de Lippe Biesterveldweg, Duijvestijnstraat, Kapelaan Meereboerweg en Margaretha van Hennebergweg in Loosduinen te willen renoveren/ groot onderhoud te willen plegen. Het betreft hier 102 woningen gelegen in het complex. Op 18 februari heb ik samen met een betrokken bewoner een onderzoek gehouden in het complex. Wij kregen veel reacties van bewoners dat het voor de bewoners een erg onfortuinlijk traject geworden is waarbij de planning uitloopt. Ook de media hebben hier aandacht aan besteed (1).
1) Is het college op de hoogte van deze renovatie en is het college op de hoogte van de problemen en de vertraging?
Er heerst veel onduidelijkheid, de omgevingsvergunning is door eigen toedoen van Staedion afgekeurd én er heerst grote onvrede over hoe Steadion in zijn geheel en specifiek met de bewoners omgaat en communiceert betreffende de renovatie/groot onderhoud.
2) Is het college hier van op de hoogte? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat vindt het college hiervan?
In eerste instantie zou de renovatie in november 2019 aanvangen, dit is echter uitgesteld tot de 2e helft van maart 2020. De bewoners zijn over deze vertraging minimaal geïnformeerd. Daarnaast zou de renovatie eerst portiek voor portiek aanvangen. Echter doordat de omgevingsvergunning niet is verleent word er nu kris kras door het complex met de renovatie werkzaamheden begonnen. Dit veroorzaakt meer overlast voor de bewoners die in het complex achterblijven.
3) Wat vindt het college van deze gang van zaken?
Voor de bewoners op de 1e woonlaag van het complex geld dat de vloeren niet geïsoleerd zullen worden. De vloeren op de 2e en 3e verdieping worden wel geïsoleerd. Deze vloeren worden verwerkt met brandwerende isolatie met dempende en warmte behoudende kenmerken. Daarnaast zijn er in een bepaald gedeelte van het complex in grote open kelderruimtes een jongeren sociëteit en een treintjesclub gevestigd die geluidsoverlast veroorzaken. Hier is geen spraken van een kruipruimte.
4) Vindt het college ook dat goede isolatie tegen zowel geluid als kou gegarandeerd moet zijn in woningen in Den Haag? Zo nee, waarom niet?
5) Vindt het college niet dat bij dergelijke grote renovatie dan wel groot onderhoud het onwenselijk is om verschillen toe te passen in aanpak van een (1e) woonlaag t.o.v. overige woonlagen? Zo nee, waarom niet?
Het is algemeen bekend dat huurders in dit complex met een zelfde warmte bron (centrale verwarming met een gemiddelde basis cv ketel op leeftijd) op de 1e woonlaag in het zelfde portiek gemiddeld genomen en bij een zelfde manier van gebruik aanmerkelijk meer aan stookkosten kwijt zijn dan de buren in het zelfde type huis op de 2e/ 3e woonlaag. Dit komt doordat onder de 1e woonlaag bergingen gelegen zijn waar veel kou vandaan komt. Dit komt met name doordat de ( veel mindere isolerende)bouw(techniek) stamt uit 1950.
6) Is het college niet van mening dat als dit simpel verholpen kan worden dit toegepast moet worden zodat de verschillende tussen de bewoners van in de 1e woonlaag, bij een zelfde manier van gebruik, nagenoeg dezelfde stookkosten kwijt zijn als de buren in het zelfde type huis op de 2e / 3e woonlaag? Zo neen, waarom niet?
Staedion zegt hierover dat dit niet nodig zou zijn voor de energie index (EI) terwijl bewoners duidelijk onderbouwt aangeven en het algemeen bekend is dat de vloeren van de 1e woonlaag met afstaand altijd kouder zullen zijn (al 70 jaar) en blijven (aankomende 50 jaar) dan die van de 2e/ 3e woonlaag. Ook na de renovatie/ groot onderhoud. M.a.w. de 2e / 3e woonlaag worden warmte isolatie technische helemaal ingepakt maar de 1e woonlaag niet in zijn geheel.
7) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Bewoners op de eerste verdieping moeten niet verhuizen en krijgen dus geen verhuisvergoeding van € 6100,- die bewoners op de 2e en 3e woonlaag wel krijgen (daar zij wel moeten verhuizen), maar krijgen een ongeriefvergoeding van € 475,-. Dit laatste word door veel 1e woonlaag bewoners als absoluut ontoereikend ervaren.
8) Vindt het college, dat de grote verschillen in bedragen moeilijk uit te leggen zijn aan bewoners/buren die in hetzelfde complex wonen, dezelfde woning hebben, alleen op een andere etage? Zo neen, waarom niet?
Volgens Staedion hoeven de bewoners op de 1e woonlaag niet te verhuizen en menen zij dat er slechts wat “spullen verschoven moeten worden”. Bewoners daarentegen zijn van mening dat hiervoor helemaal geen ruimte voor is. Dit door samenkomst van verschillende activiteiten die op het zelfde moment plaatsvinden, namelijk: Diverse grote ruimtes in de woning leeg gehaald moeten worden (zoals keuken, douch toilet, alle vaste (balkon)kasten in het huis en alles vrijmaken 1,5 meter vanaf buitenraam en deur zijden het huis in) er voor zorgt dat de bewoners hun “spullen” elders kwijt moeten in de eigen woning maar hier absoluut niet de ruimte voor hebben.
9) In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag?
Dit alles terwijl er verregaande werkzaamheden plaats zullen vinden die veel bouwgeluid en stof veroorzaken door het wegbreken, zagen, boren, frasen, timmeren en meer i.v.m. het afbreken en opbouwen van met name diezelfde drie ruimtes: keuken, douch en toilet (met een verlaagd plafond) in combinatie met het de 2 bovenstaande punten.
10) In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij?
Het niet kunnen gebruiken van de stroomvoorzieningen in het huis daar de stoppenkast, al het schakelwerk en stopcontacten, alle stroomdraden (inclusief aarde) in het huis word vervangen. Alle hanglampen verwijderd dienen te worden in combinatie met de 3 bovenstaande punten.
11) In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij?
Vanwege dat alle ramen in de huizen worden vervangen zullen alle raamdecoratie zoals: lamellen, gordijnen, vitrages en meer verwijderd moeten worden en alle vensterbanken leeg moeten worden opgeleverd. De raamdecoratie moet vervangen worden daar ze ziet meer passen in combinatie met de nieuwe ramen. Hiervoor kunnen de bewoners pas nieuwe laten aanmeten als de nieuwe ramen er daadwerkelijk inzitten. Dit alles in combinatie met de 4 bovenstaande punten.
12) In hoeverre vindt het college dat Staedion als corporatie dit mag verlangen van zijn huurders op de 1e woonlaag. Wat is de grens hierbij?
Staedion denkt erover na om de lege kelders/ bergingen van de lege wisselwoningen aan te bieden aan bewoners van alle woonlagen, dus ook 1e woonlaag, om daar spullen tijdelijk op te bergen. Bewoners van de 1e woonlaag zien dit als een verkapte verhuizing. Eerst had Staedion het over wat spullen verschuiven en nu beiden ze toch dit aan.
13) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Normaal gesproken bij dergelijke grote renovaties of groot onderhoud word door Staedion al het asbest verwijderd als dit in een complex aanwezig is. Nu is er onlangs aangeven door Staedion dat ze niet alles willen weghalen waarvan men dacht dat het al weg was. Ze zijn dan langer bezig waar het meer budget vraagt.
14) Hoe kijkt het college hier tegen aan?
Nu is er aangegeven door Staedion aan de bewoners van de 1e woonlaag dat ze niet hoeven te verhuizen als er asbest is aangetroffen in hun huis en dat ze dat laten weghalen als de huurder niet thuis is. Anderzijds, in de door Staedion uitgebrachte brochure staat, dat de bewoners hun huis en hun inboedel in de gaten moeten houden tijdens de renovatie op diefstal en beschadigingen. Dit laatste ook in combinatie met het gebruik van een eventuele wisselwoning. Hoe kan een bewoner dit doen als ze er niet zijn? Kortom tegenstrijdigheden.
15) Wat vindt het college hiervan?
Doordat bewoners op de 2e en 3e woonlaag wel moeten verhuizen hebben die, bij terugkeer in hun woning als men dat wil, wel de ruimte om te kunnen opknappen. De bewoners op de 1e woonlaag hebben dat niet.
16) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
De 70 % regeling waarmee huurders te maken kregen is een omstreden regeling. Enerzijds als je niet voor akkoord tekent als huurder t.o.v. de voorgenomen renovatie/ groot onderhoud en daardoor de 70% in zijn geheel niet word gehaald dan kan Staedion een kort geding aanspannen om van de huurders alsnog te eisen dat ze tekenen. Word de 70% wel gehaald dan kan Staedion de overige huurders, die nog niet hebben getekend, ook dagen in een kort geding om alsnog te tekenen.
Kortom als de huurder het niet eens is met (bepaalde delen van) een renovatie/ groot onderhoud zoals bij punt 4 t/m 13beschreven word deze al snel in een juridische procedure getrokken wat de meeste huurders erg afschrikt. En zeker bewoners uit een kwetsbare sociale klasse. Het ontbreekt aan regelgeving dat bewoners een bepaalde inspraak hebben waardoor je dit proces efficiënter kan maken. Danwel een gelijkheidsbeginsel dat je bewoners gelijk moet behandelen. In dit geval is het contrast groot daar de 2e en 3e woonlaag een veel grotere vergoeding en in zijn geheel een betere geïsoleerde woning krijgt dan de 1e woonlaag.
17) Klopt dit en wat vindt het college hiervan?
Het betreft hier een wooncomplex voor louter en alleen sociale huurders met een huur onder de vrije (sector) huurgrens. Hiervan is het bekend dat het een kwetsbare doelgroep is die over het algemeen minder zelfredzaam zijn danwel meer afhankelijk zijn van gemeente en het rijk daar ze minder goed voor zichzelf kunnen opkomen dan huurders uit de vrije sector dan wel huiseigenaren.
18) Is het college zich hiervan voldoende bewust?
Huurders die moeilijk de eindjes aan elkaar kunnen knoppen economische gezien, alleenstaande ouders met kinderen, veel ouderen, sommige in de schuld sanering, sommige psychisch/ fysiek niet bij machten zijn, in de bijstand zitten, ex gedetineerden ex psychiatrische patiënten die weer een bestaan proberen op te bouwen.
19) Is het college zich hiervan voldoende bewust?
De betreffende bewoners vandaag de dag (erg) weinig alternatieven hebben als sociale huurder als ze het er niet mee eens zijn om elders een woning te vinden. Danwel overgeleverd zijn aan wat ze word aangeboden door een corporatie met dito ‘standaard’ kwaliteit. Navraag leert bij de bewoners dat als ze het zich konden veroorloven nagenoeg alle bewoners een groter maar vooral beter huis zouden willen huren of/ kopen. Echter is dit economische niet mogelijk voor de meesten van hen. Hierdoor zijn ze nogal afhankelijk van de situatie waarbij ze maar beperkte keus hebben.
20) Is het college zich hiervan voldoende bewust en vindt het college dat deze groep beschermd zou moeten worden niet alleen in hun rechten maar ook op het recht hebben op een, solide, degelijke woning? Zo neen, waarom niet?
Het is al eerder aangegeven dat er een omgevingsvergunning (kenmerk gemeente Den Haag 201915697/7427922) aangevraagd door Staedion 07-2019, deze was niet goed bevonden en Staedion heeft hier 3 weken extra de tijd gekregen om aanvullende informatie te verschaffen. Dit is onvoldoende gebeurd door de betreffende vergunningsafdeling waardoor de omgevingsvergunning definitief is afgewezen. Hierop is Staedion in beroep gegaan. Staedion heeft aangegeven dat ze bij de initiële vergunningsaanvraag zelf fouten hebben gemaakt. Echter doordat deze is afgewezen heeft Staedion de planning omgegooid en bepaalde werkzaamheden naar voren getrokken. Hierdoor gaan ze tegen bepaalde bewoners die niet hadden getekend een kort geding aanspannen.
21) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Er is door Staedion medewerker aangegeven dat ze het jammer vonden dat de dienst doende afdeling niet even een telefoontje had gegeven zodat ze het een ander konden rechtzetten. Dit is door bewoners als ondermijnend ervaren naar de betreffende gemeente afdeling toe.
22) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Dezelfde bewoners hebben netjes binnen de daarvoor geldende termijnen verweer aangetekend en een zo gehete bodem procedure tegen Staedion ingezet. Hier zitten bewoners bij die, volgens het initiële plan ‘van portiek naar portiek’, pas in augustus 2020 aan de beurt zouden komen. Ruim voldoende in tijd om een uitspraak van deze bodem procedure af te wachten.
Vanwege de kortgeding procedure moeten bewoners nu onnodige extra kosten maken en worden ze blootgesteld aan nog meer stress dan dat ze al hadden. En alleen maar omdat ze voor hun rechten opkomen. Tevens ook voor de mensen die de deze bewoners bijstaan zoals volwassen kinderen en familie die hun moeder danwel oma bijstaan.
23) Hoe kijkt het college hier tegen aan?
Nu blijkt als antwoord op de vergunning door de dienst doende afdeling naar Staedion toe dat er een “Aanvullend brandveiligheidsadvies ten behoeve van de aanvrager” is gegeven. Deze luidt als volgt: “We adviseren nadrukkelijk aanvullende maatregelen te treffen om het bouwwerk beter brandveilig te maken. Indien gewenst is de VHR bereid mee te denken over passende oplossingsrichtingen.”
Deze heeft Staedion naast zich neergelegd omdat dit niet hoeft volgens het bouwbesluit.
24) Hoe kijkt het college hier tegenaan? En wat zegt dat van de slagkracht die een dergelijke vergunningsafdeling heeft in deze?
Dat Staedion zegt in gesprek te zijn met bewoners maar dat veel bewoners dit ervaren als schijn communicatie en zien dat Staedion toch gewoon doet wat ze zelf willen. Bewoners ervaren een laconieke houding als het gaat om antwoorden te krijgen op hun specifieke vragen. In plaats daarvan krijgen bewoners algemene antwoorden, ook op vragen die ze zelf geeneens gesteld hebben. Dat Staedion het initiële renovatie/ groot onderhoudsplan aan alle kanten heeft aangepast. Echter hierbij verzuimt de bewoners goed te informeren hierover. Dat de voorbereiding laat zien dat Staedion zelf op prangende vragen nog niet het antwoord heeft.
Dat Staedion verschillende % aangeeft als het gaat om hoeveel mensen nu hebben getekend i.v.m. de 70% regeling. Op 6 februari 2020 werd aangegeven dat 82% zou hebben getekend en op 17 februari 2020 was dat 77% en in de krant werd er later gesproken over 75%. Hiernaast nog een te noemen specifieke woonconsulent van Staedion die tegen veel bewoners aangeeft dat iedereen zou hebben getekend!? Wat pertinent niet klopt. Een ontmoedigde actie bij een kwetsbare doelgroep. Ook mede in de brochure die voorafgaande aan het traject is verstuurd naar alle bewoners staan zaken die niet goed zijn gecommuniceerd (stoppenkast, eigendomen bewaken als je niet thuis bent.)
Staedion heeft toegegeven dat ze over de breedte verwarrend hebben gecommuniceerd wat onhandig was en wat niet had mogen gebeuren. Kortom het schoort enorm aan de communicatie bij Staedion.
Warme opnames zouden met Staedion en Giesbers als aannemer gezamenlijk gedaan worden bij de bewoners, dit is niet gebeurd. Tevens zijn er heel wat warme opnames niet goed ingevuld dan wel verkeerd verwerkt. De ene huurder krijgt iets wat niet de bedoeling is en de andere huurder krijgt niets wat ook niet de bedoeling is.
25) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Staedion, die is ontstaan uit een fusie 23 jaar geleden van 3 sociale wooncorporaties waarvan de oudste Patromonium geheten (ontstaan 1913, tevens de vroegere eigenaar en opdrachtgever om dit wooncomplex te bouwen) wat nu 106 jaar bestaat met dito ervaring en expertise heeft verklaard dat de aanpak/ inzet hoe ze deze renovatie/ groot onderhoudsplan hebben vormgegeven nooit meer zullen doen.
26) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Dat Staedion de huidige huurders toestemming heeft gevraagd voor hun goedkeuring t.o.v. het renovatie/ groot onderhoudsplan en deze te ondertekenen. Om daarna het zelfde renovatie/ groot onderhoudsplan diverse malen te veranderen waarbij huurders bijna elke week worden verrast met weer een nieuwe verandering.
27) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Zo heeft Staedion kort geleden aangegeven dat de planning erg krap is gebleken en waarbij gekeken gaat worden naar meer tijd voor de bewoners en meer tijd voor de aannemers. Tevens heeft Staedion aangegeven dat ze zich onvoldoende hebben gerealiseerd wat ze teweeg hebben gebracht. Tevens hebben ze aangegeven dat de vragen van bewoners technisch zijn, waar een reguliere woonconsulent niets mee kan. Dit geeft aan dat gemiddeld gezien de info te algemeen is en ook dat de impact veel groter is dan Steadion denkt.
28) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Dat bewoners ervaren dat Steadion erg bezig is met wat voor hun belangrijk is. Het praktische voorbeeld van de nieuwe balkondeur die van 80 cm naar 66 cm breed gaat (waardoor er nauwelijks nog een rollator op het balkon kan) vs. de badkamerdeur die veel bewoners graag zien omgedraaid worden zodat deze niet tegen de wasmachine aankomt die maar op 1 plek kan staan in de badkamer. Staedion hoeft hiervoor maar 3 cm in order te maken (deze zijn ze mede kwijt omdat ze over de oude tegels heen gaan tegelen waardoor de badkamer kleiner word hierdoor) maar wilt dit niet. Anderzijds het nieuwe badkamerraam dicht te laten waar veel bewoners deze graag willen opendoen om te luchten. De nieuw aan te brengen mechanische ventilatie werkt niet afdoende met zwaardere, vochtige, dampige, lucht. Hier is het namelijk niet voor gebouwd.
29) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Staedion heeft aangegeven het risico te hebben genomen om alle ramen al te bestellen. Alle ramen worden per huis vervangen maar dit worden kleinere ramen. De oude sponningen worden gebruikt om de nieuwe ramen erin te zetten. Het worden ramen in ramen. Dit in combinatie met de aan te brengen buitenplaten met hierop aangebrachte steen strips zorgt ervoor dat er een stuk minder licht in de woningen komt dan nu het geval is. Dit was niet verteld aan de bewoners.
30) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Het is gebleken dat Staedion huurders niet gelijk behandeld als het gaat om extra kosten die in rekening worden gebracht. Als voorbeeld genomen: het verlengen van het nieuwe aan te brengen aanrechtblad in de keuken. Tegen alle huurders was verteld dat het een paar tientjes zou kosten, dit werd uiteindelijk 85,- euro of meer waarbij iemand anders het weer gratis kreeg.
De ongeriefsvergoeding (die bij lange na niet voldoende is) vermeld in de brochure voor de 1e woonlaag bewoners van € 475,- diende o.a. gebruikt te worden voor nieuw aan te meten gordijnen / lamellen. (daar de oude niet meer kunnen worden teruggehangen vanwege de nieuwe ramen) Later heeft Staedion aangegeven dat dit laatste word vergoed. Echter zijn veel huurders hier nog steeds niet van op de hoogte.
31) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Op vrijdag 06-03-2020 geeft Staedion in een circulaire aan de bewoners aan dat de vergunning alsnog rond is. Navraag leert echter dat deze nog niet officieel bevestigd is. Zonder besluit mag Staedion officieel nog niet beginnen.
32) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Ondanks dat Staedion de vergunning sinds kort alsnog rond lijkt te hebben blijft het bij de nieuwe ingeslagen weg. Namelijk de woningen in het wooncomplex kris kras door elkaar aan te pakken. En hierbij dus niet terug te vallen op het initiële plan: portiek voor portiek de woningen aan te pakken.
33) Hoe kijkt het college hier naar?
Dit betekend o.a. dat de ramen, buiten platen en steentrips later zullen worden aangebracht dan initieel het geval was. Waardoor, met namen door de ramen, toch weer beschadigingen gemaakt kunnen worden aan de binnenkant van de woningen. Waar huurders dachten dat men er klaar mee was.
34) Hoe kijkt het college hier tegenaan?
Over het renovatie/ groot onderhoudsproject is bekend dat er subsidie is verstrekt door de gemeente Den Haag om bij te dragen in de kosten per woning. Met alle vragen én informatie voorafgaande aan dit punt.
35) Hoe kijkt het college hier tegenaan en zou het college willen overwegen om nu bij deze danwel bij een dergelijke renovatie dan wel groot onderhoudsproject in de toekomst extra eisen te stellen aan hoe het project zou moeten verlopen voor de bewoners, zover dat mogelijk is? Zo nee, waarom niet?
36) Zou het college bovengenoemde punten met Steadion willen bespreken? Zo neen, waarom niet?